Marché locatif 2026 : pourquoi la Côte basque devient une zone sous haute tension

Immobilier locatif, où en est réellement le marché en 2026?

L'indice de référence des loyers n'a progressé que de 1,15 % sur un an au deuxième trimestre 2026, sans pour autant fluidifier le marché. Ce n'est plus une crise des prix, c'est une crise de l'offre — et la Côte basque, Bayonne incluse, figure désormais parmi les marchés sous tension identifiés par la FNAIM.

Les chiffres qui cadrent la tension

La FNAIM constate une contraction marquée de l'offre dans les grandes villes et un délai de relocation ramené à environ 15 jours, contre 21 jours en 2019. Dans les grandes agglomérations, les annonces disparaissent parfois en quelques heures et les propriétaires reçoivent des dizaines, voire des centaines de dossiers. La tension s'étend au-delà de Paris, Lyon, Bordeaux ou Nice: Angers, Rennes, Nantes, Toulouse, Montpellier, Annecy, La Rochelle et Bayonne rejoignent la liste des marchés déséquilibrés entre candidats et volume de locations disponibles. Étudiants, jeunes actifs, familles, salariés en mobilité et ménages reportant leur achat se retrouvent sur le même segment.

Le DPE devient un filtre d'entrée

Les logements classés G ne peuvent plus être mis en location depuis le 1er janvier 2025. Les biens classés F sortiront du circuit légal à partir de 2028. Pour une villa de standing sur la Côte basque, un DPE médiocre n'est plus un défaut négociable: c'est une interdiction de mise sur le marché. La rénovation énergétique s'impose donc dès l'acquisition dans tout calcul de rentabilité, sous peine de voir le bien sortir du circuit locatif.

Le rendement net, seule référence exploitable

Le rendement brut masque la réalité d'exploitation. Le rendement net intègre le crédit, la taxe foncière, les charges non récupérables, les travaux, la fiscalité et la vacance locative. Sur la Côte basque, la pression de la location meublée et saisonnière — jugée plus souple ou plus rentable par une partie des propriétaires — réduit mécaniquement le parc longue durée et modifie les hypothèses de remplissage. Les studios et deux-pièces concentrent la demande des étudiants, jeunes actifs et salariés en mobilité, mais restent éloignés du segment villa de luxe.

Trois réflexes avant décision

• Vérifier le DPE et programmer, le cas échéant, les travaux de mise aux normes avant mise en location.
• Calculer le rendement net sur une hypothèse de vacance réaliste, intégrant la saisonnalité touristique locale.
• Décliner l'analyse à l'échelle du quartier et des transports: une moyenne nationale ne suffit pas, l'arbitrage se joue à l'adresse.