Locations saisonnières sur la Côte Basque : vers un encadrement européen renforcé

L'encadrement européen des locations saisonnières: ce qui change pour les propriétaires et locataires de villas sur la Côte Basque

La Commission européenne prépare un cadre juridique permettant aux communes de restreindre les locations de vacances de courte durée là où le logement se fait rare. Rapportée par Business AM, cette initiative s'inscrit dans un projet de loi sur le logement abordable dont une version préliminaire a été divulguée: les autorités régionales pourraient limiter l'achat ou l'utilisation de biens résidentiels à des fins autres que la résidence principale, à condition de prouver un lien direct entre la location saisonnière et la pénurie de logements. Un signal à suivre de près pour tout propriétaire louant une villa sur la façade atlantique.

Le mécanisme proposé: des critères précis, pas une interdiction générale

Le projet ne crée pas d'interdiction uniforme à l'échelle européenne. Il fournit aux États membres un jeu de lignes directrices harmonisées. Pour qu'une commune puisse activer ces restrictions, elle devra réunir deux conditions: démontrer que le ratio entre les prix immobiliers et les revenus locaux justifie la désignation d'une zone en « situation de pénurie de logements », et prouver que la location à court terme a eu un impact négatif sur l'accessibilité financière ou la disponibilité des logements pendant au moins trois années consécutives.

Le texte établit par ailleurs une distinction essentielle: la résidence principale reste exemptée. Louer sa propre maison quelques semaines par an n'est pas considéré comme un facteur principal de perte de logement à long terme. Sont visés les biens d'investissement achetés exclusivement pour la location saisonnière sur des marchés déjà tendus. La Commission reconnaît d'ailleurs que ces restrictions ne constituent pas une solution globale — elles doivent s'accompagner de stratégies d'offre, comme la rénovation de logements vacants et l'investissement dans la construction neuve.

Ce que cela implique sur la Côte Basque

Les villes citées dans le texte — Barcelone, Milan, Paris — ont connu une hausse de 93 % de l'activité de location à court terme entre 2018 et 2024. Le littoral basque n'apparaît pas dans cette liste, mais la tension entre marché locatif saisonnier et résidence permanente y est un terrain familier: entre Biarritz, Saint-Jean-de-Luz et les villages de l'arrière-pays, le prix au mètre carré a grimpé sous l'effet combiné de la demande touristique et du télétravail.

Pour autant, une commune côtière ne pourra pas invoquer la pénurie de logements sans données probantes. Le critère des trois années consécutives d'impact vérifié oblige à documenter, pas à décréter. C'est précisément cette rigueur qui sépare l'encadrement proposé d'une régulation à l'aveugle. Pour les propriétaires de villas de prestige qui louent via des plateformes, la question devient: votre commune dispose-t-elle des indicateurs nécessaires pour activer ces restrictions?

Calendrier et réactions à surveiller

Le commissaire Dan Jørgensen, nommé à un poste spécifiquement dédié au logement — une première —, doit présenter la proposition le 9 septembre aux côtés de la vice-présidente exécutive Teresa Ribera. Le secteur des plateformes de location a déjà manifesté son opposition: CCIA Europe, qui représente notamment Airbnb, a averti la Commission de ne pas introduire de nouvelles restrictions avant que la réglementation sur la location de courte durée entrée en vigueur en mai 2026 n'ait produit des données exploitables.

Ce débat n'oppose pas simplement loueurs et municipalités. Il redéfinit la géographie d'usage de l'habitat: entre un logement conçu pour accueillir des voyageurs quelques nuits et un logement pensé pour y vivre à l'année, la Commission européenne trace une frontière de plus en plus nette. Sur la Côte Basque, où la pierre sert autant à habiter qu'à recevoir, ce cadre européen pourrait bien redessiner les conditions de la location saisonnière — non pas en l'interdisant, mais en l'ancrant dans une réalité documentée.